房屋租赁有关税收政策解读

房屋租赁税收的具体规定如下：

一、营业税

（一）概述

（二）个人出租房屋的优惠政策

1. 税率优惠

2. 起征点的规定

深圳市个人出租房屋起征点由原来5000元调整为20000元。

即：

（三）纳税义务发生时间

1. 基本规定

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3. 注意事项（定金和免租期处理）

定金：

对于收到的房租定金，会计和税务上的处理基本上是一致的，在取得时不确认收入，只有当定金抵交房租时才按规定确认收入缴纳税款。

会计处理：根据会计准则的相关规定，出租人应将租金总额在整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。

税务处理：免租期内未产生纳税义务不缴营业税。

二、城市维护建设税

（一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均是城市维护建设税的纳税人。

（二）税率：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计税依据，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1％调整为7％。

三、教育费附加

（一）缴费人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳教育费附加。

（二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按3%缴纳。

四、地方教育附加

（一）缴费人：从2011年1月1日起，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳地方教育附加。

（二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按2%缴纳。

举例：深圳王某个人出租房屋，2012年6月份租金收入为8000元，7月份租金为21000元，请计算王某6、7月份应缴纳的营业额、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

不缴营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（不够营业税起征点）。

营业税=21000×1.5%=315（元）

城市维护建设税=315×7%=22.05（元）

教育费附加=315×3%=9.45（元）

地方教育附加=315×2%=6.3（元）

五、印花税

税额不足一元的按一元计税贴花。

对于一些只规定了月（天）租金标准而没有有租赁期限的，年内继续租用的，可按当年租赁之日至年未的租金总额计算贴花，以后年度使用的，按当年度的租赁总额计算贴花，直到合同结束为止。

根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，从2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

八、企业所得税

（一）企业所得税的计税依据：应纳税所得额。

              企业出租房屋取得的收入，应并入企业收入总额，再按税法规定确定应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

     （二）一次收取多年租金

               会计上的处理：对经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期经营租赁收入；其他方法更为系统合理的，也可以采用。

               税务上的处理：出租人可对已确认的提前一次性支付且租赁期跨年度的租赁收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

九、个人所得税

               依照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，属于“财产租赁所得”项目个人所得税的应税范围。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，依照税法规定计征个人所得税。其征收方式有两种：

 （一）核定征收方式

      对月租金＜5000元的，核定征收0.1%；

      对月租金≥5000元的，核定征收0.44%

              如果纳税人对核定征收由异议的，管理机关可采用据实计征方式征收。

（二）据实征收方式 

      1.  应纳税所得额的费用扣除

               A. 纳税租赁过程中缴纳的税费；

               B. 向出租方支付的租金；   

               C. 由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除）；

               D. 税法规定的费用扣除标准。

        每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；

        每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用。

      2.  两个或两个以上的个人共同取得应税收入的

         应当对每个人取得的收入分别计算纳税

      3.  税率：减按10%税率征收